不動産担保ローンの仕組みや基礎知識を解説徹底分析
保証人とは
保証人とは、一般には保証債務を負う人をいいます（人的保証）。
人的保証に対し、担保を提供している人（物的保証の場合の物上保証人）をいう場合もあります。
保証人とは、融資の返済できなかった場合に、債務者（借金をした人）に代わって返済義務を負う人のことをいいます。
銀行や貸金業者など金融機関から融資を受ける場合、通常債務者本人が自分の不動産や定期預金、有価証券などを担保として差し入れて、その評価の範囲内で融資を受けることになります。
債務者本人が返済ができなくなってしまった時(債務不履行)に、保証人付きの場合、保証人が担保提供をしている場合、保証人が担保を処分して不足分をカバーしたり、融資の残債を保証人が返済したりすることになります。
＜スポンサーリンク＞
物上保証人とは
物上保証人とは、自分以外の人の債務を、自分の財産（主に不動産）をもって担保（保証）した人のことをいいます。
債務を負担する訳ではないので、物上保証人自身が提供した担保以上に返済の義務はありません。
銀行やファイナンス会社などの金融機関は融資する場合、債務者が返済できなくなったとき（債務の不履行）に備えて、債務者に担保（主に不動産）を提供してもらうのが一般的で、不動産担保ローンといわれています。
通常、債務者が所有している土地・建物が担保となります。
しかし債務者に担保にできるような不動産（財産）がなかったり、借りる金額に対して担保の評価が低かった場合など、債務者以外の人持っている不動産（財産）を担保として提供（物上保証）することで融資を受けることができる場合があります。
この場合の、担保を提供した債務者以外の人のことを「物上保証人」といいます。
債務者が返済できなくなった時には抵当権が実行され、物上保証人は自分が提供した財産の範囲で物的有限責任を負うという特徴があります。
物上保証人の財産を債権者が競売にかけ売却されて、債務全額の返済にならなかった場合は、それ以上の支払いが物上保証人に請求されることはありません。
物上保証人は、担保として提供した以外の個人資産による支払いは不要です。
逆に、競売で売却された金額が担保した債務金額よりも大きかった場合、差額は物上保証人に返還されます。
連帯保証人とは
金融機関の融資では「連帯保証人」が必要な場合があります。
連帯保証人は、債権者（お金を貸した人）にとっては債務者（お金を借りた人）と同等の立場にある人で、債務者が返済できなくなった場合に、債権者は連帯保証人に対して、債務者が返済できなかった借金の全額の返済を請求することができます。
連帯保証人は、「催告の抗弁」「検索の抗弁」「分別の利益」という通常保証人が持つ権利が認められない保証人のことです。
通常保証人の場合、金融機関が債務者ではなく保証人に対して返済の請求をしてきた場合、「先に債務者に請求してください。」と「催告の抗弁」をすることができます。
しかし、連帯保証人はこのような主張をすることができず、金融機関から支払いを命じられたら支払いを拒否することができません。
「検索の抗弁」は、保証人が債務者に取り立てができる十分な財産があると立証した場合、先にその主債務者の財産から取立てをしなければならないと主張することをいいます。
連帯保証人には「検索の抗弁」を主張する権利はありません。
「分別の利益」は、保証人が複数存在する場合、その頭数で割った金額についてのみ支払義務が生じることですが、連帯保証人の場合は保証人が何人いようと、借金全額について支払わなければならないのです。（複数の連帯保証人の返済額の合計が債務額の範囲に限定）
連帯保証人の責任の範囲は債務者と同等で、通常の保証人より重い責任が課されることになります。
物上保証人と連帯保証人とはどう違う
「連帯保証人」も自分以外の人の借金・返済にかかわる立場の人ですが、物上保証人は連帯保証人とどう違うのか。
物上保証人は債務者の借金すべてに対する責任・連帯責任はありません。
債務者が返済できなくなった場合、担保を設定して物上保証した自分の不動産を売却して返済するか、債権者が競売申立てをして担保を売却するか、担保を売却しなくても自分で返済して担保権（抵当権等）を消滅するかで、借金すべての連帯責任はありません。
物上保証人は自身が差し入れた担保の評価範囲内にのみ返済義務が生じますが、連帯保証人の場合は、債務者の債務が完済されるまで返済責任義務が生じるため、担保提供の有無にかかわらず、金融機関に返済を命じられたらすべてを返済しなくてはいけません。
連帯保証人は、物上保証人と比べると責任範囲が広く、リスクも大きくなるので、担保提供や連帯保証人の依頼を受けている場合は、保証内容の範囲やリスクを充分理解して金銭消費貸借契約をする必要があります。
不動産担保ローンで物上保証人になるケース
・事業資金の資金調達で親族が物上保証人になるケース
事業者が事業資金の調達がしたいが自分の所有不動産では担保が不足している場合に、金融機関から資金調達を受けるために親兄弟などに担保提供（物上保証）をしてもらうケース
・親の土地に子どもが住宅を建てる際、親が物上保証人になるケース
親の土地に子供が家を建てるケースで建築資金を住宅ローンで調達する場合、子どもが抵当権を設定できるのは建物だけ。
子供に自己資金がない場合、子どもの返済能力が十分ではないと金融機関が判断した場合、親が土地を担保にして物上保証人になることが融資実行の条件となる場合があります。
親が他人の物上保証人になっている不動産を相続
親が自宅を担保にして、誰かの物上保証人になったまま亡くなってしまった場合。
子どもがその「担保権付きの財産」を相続した場合。
親が亡くなった時に自宅が他人の債務の物上担保（連帯保証でなく）になっていたことを初めて知る場合も多いでしょう。
債務者がきちんと返済を続けていれば、その土地を使ったり家に住んだりすることに問題はありませんが、債務者が返済不可能になった場合は、親から相続した財産を手放すか、手放したくなければ被担保債権を返済することになります。
担保権付きの家や土地の相続の場合、抵当権が設定されたままでは売却しようとしても買い手が見つかりません。
相続人が複数いる場合、遺産分割で不公平感が生まれることがあります。
担保権付きの不動産は、相続発生後のトラブルを防ぐために、被相続人となる人が元気なうちに遺言を残したり、不動産以外を相続する人のために現金を用意しておくことなど重要です。
＜スポンサーリンク＞
