よくある質問FAQ 担保不動産・不動産評価編Ｑ＆Ａ
不動産を担保に融資をするのが不動産担保ローン・不動産活用ローンです。ではどんな不動産が担保になるの？地域はどこでもいいの？その不動産をどのように評価するの・・・。
Q、不動産の評価はどのように行うのですか？
A、通常不動産担保ローン会社はまず仮審査・机上評価を行います。仮審査・机上評価の段階では不動産の所在地や聞き取りの内容より簡易的な評価をします。その段階で、評価がでない、物件として取り扱えないなどの場合は先には進みません。仮審査・机上評価の後正式申込となり、不動産の本審査となります。
不動産の本審査では、行政機関や法務局、現地での調査、不動産会社聞き取り等を元に多角的な基準で最終的な評価を行います。
この不動産評価を金融会社が直接行う場合（営業担当自身が行う場合や審査担当者が行う場合など）や、調査機関に委託する場合があります。
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Q、評価額を教えてもらえるのですか？
A、不動産評価額を金融会社が教えてくれるかは金融会社によりますが、ご自身の方から担当者に評価額がいくらで、掛け目が最大**％で、融資最大可能額はいくらか、確認するといいでしょう。他社と比較する場合にも役立ちます。金融会社によって不動産評価額や掛け目はまちまちです。可能な限り条件のいいところで融資を受けてください。
Q、建築後数十年たったのマンション・アパートでも担保対象にできますか？
A、銀行の融資では担保となる建物について、会計的な減価償却期間の範囲内と指摘される場合もありますが、ノンバンク・貸金業者の不動産担保ローンでは築古の担保不動産でも十分融資対象となります。また、空室が多い物件、リフォームの必要な物件などでもたくさんの融資実績があるのがノンバンクの不動産担保ローンです。
Q、持分所有している物件を担保に融資を受ける事はできますか？
A、持ち分融資の場合は金融機関によって対応が異なります。ノンバンクでも大手は取り扱いが少ないです。持ち分融資を取り扱っている不動産担保ローン会社はあります。ホームページ等で持ち分可、持ち分対応等となっている場合は持ち分融資を行っています。
Q、借地権付建物を担保に融資を受ける事はできますか？
A、銀行の場合、借地と聞いただけで、担保対象外ですと答える融資担当者がいますが、ノンバンクの不動産担保ローンの場合、借地権付建物を担保とした融資実績もたくさんあります。借地権でも市場流通性がある、つまり物件化したときに売却できる不動産であれば、融資対象、担保対象となるのです。
Q、これから相続する不動産を担保に融資を受けることは可能ですか？
A、相続税の資金調達などの場合、相続登記が未登記の状態で融資の相談を受けるケースがほとんどです。相続登記（所有権移転）と同時に不動産担保ローンを利用するケースはたくさんあります。遺産分割協議書の作成や相続登記（所有権移転）もあわせて、不動産金融会社の担当司法書士に相談することも可能です。
Q、賃貸中の不動産も担保として申込できますか？
A、第三者へ賃貸中の不動産を担保とした融資もノンバンクの不動産担保ローンは得意としています。賃貸物件の場合、賃貸借契約書、賃料の入金状況などの資料を準備してください。担保評価は収益不動産として不動産評価をする場合、通常の不動産として評価する場合があります。収益不動産として評価することで通常の評価よりも高い不動産価格となりより高額な不動産担保ローンが組める場合もあります。
Q、担保不動産の取り扱いエリアの制限はありますか？
A、担保不動産の取り扱いエリアは金融機関によって異なります。特に地方の方は担保不動産が取り扱い対象な地域か最初に確認する必要があります。大手の不動産担保ローン会社でも全国の不動産を扱っているわけではありません。原則1都3県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）という言い方で限定している場合も多くあります。不動産担保ローン会社の本店はやはり大都市圏に集中しています。また地方に支店を出している金融会社もありますが、大都市圏が中心です。全国の不動産を対象と宣伝している不動産担保ローン会社もありますが、実際には県庁所在地近辺のみとか、新幹線の駅周辺のみとか、エリアを制限している場合もありますので、取扱いエリアは早めに確認した方がいいでしょう。
Q、自己名義の不動産ではないのですが申込はできますか？
A、親族や、会社の役員等の不動産を担保とするケースは多くあります。通常担保提供をする所有者は連帯保証人になるケースが多いので、借り手同様、借入の内容、融資条件等は十分理解する必要があります。貸金業法上、連帯保証人への契約内容説明義務、書類の交付義務などがあります。
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